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從“物業服務”到“美好生活”
2019-10-09 10:32:21來源:中國建設報    作者:張 年

從目前物業服務企業開展社區服務的方式看,物業服務企業仍舊圍繞“物”的硬資產服務,對“人”的軟服務發展還不到位。在現代物業服務理念下,社區服務急需突破傳統的本地化服務理念,向對“人”的全面服務理念擴展,這就需要推動政策創新,打通“物業服務”與“美好生活”的阻隔。

優化政府補助方式

物業服務行業不僅是現代服務業的重要組成部分,也是城市管理中的重要內容,在提高居民生活質量、促進社會和諧發展、改善居民生活環境等方面均發揮著重要作用。從產業主體方面來看,物業服務行業的發展涉及政府、物業服務企業、業主三者,因此,整個行業的和諧發展需要靠三者共同促進。

目前,我國物業服務行業面臨層次較低、服務能力較低、服務動力不足、產業基礎薄弱、物業定位失衡、居民物業費繳納情況不佳等問題,為提高物業服務能力、增強產業基礎,建議各地政府通過以下兩種方式優化對此行業的補貼:

第一,對服務基礎較差或由于非市場因素常年虧本運營的物業服務企業,為保證其積極性,政府采取每年補貼一定金額的方式鼓勵其發展。

第二,鼓勵政府采取購買公共服務的方式,激活本地物業服務市場,擴大物業服務市場規模,并推動本地物業服務標準規范完善。

實際上,政府出于公益目的的補貼并不能從根本上改變物業服務行業所面臨的問題,政府除了進行補貼外還應該完善物業專項資金管理機制,建立物業糾紛調解機制,完善物業服務市場監管體系。居民方面,應充分發揮街道社區居委會的作用,切實加強業主大會及業主委員會組織建設,以增強居民對物業服務企業的認可度,加強輿論引導,實現良性循環。

完善政府監管體系

一方面,我國物業服務行業是隨著房地產的發展及地產經濟體制改革而出現的,天生存在對房地產行業的從屬屬性;另一方面,我國房地產價格常年持續上升,誘導物業服務企業存在重“資產服務”輕“業主服務”的服務理念。這些都是妨礙從“物業服務”發展到“美好生活”的客觀因素。政府應進一步加強對物業服務行業的監管,強化監管體系建設,彌補我國房地產市場化帶來的對物業服務行業市場調節機制不足問題。

目前我國關于物業服務行業的法律體系尚未完全建立。我國現行的物業管理方面主要法律法規為2007年重新修訂的《物業管理條例》及相關部委頒發的規章制度,如《物業服務收費管理辦法》、《住宅專項維修資金管理辦法》等,這些法律法規在很多方面規定得還不夠詳細,同時部分環節可操作性較低。例如,法律法規中規定了業主的一系列權利,但沒有說明如何保障這些權利。另外,相較于城市供暖、供氣等公共產品,政府對物業服務行業的發展關注度偏低,出臺的扶持政策較少。政府部門應進一步細化相關管理規章制度,提高法律法規的可操作性,同時應加大支持力度,出臺相關優惠政策。

政府綜合協調能力有待進一步提升。由于物業服務涉及城市的規劃、開發、供水、供電等多個領域,因此應被相應部門監管,但目前監管力度仍有提升空間。此外,很多小區的糾紛僅僅依靠物業服務企業是無法解決的,部分糾紛需要公安、民政等部門參與,但由于目前責任尚未完全落實,各個部門的最大效用還無法體現,政府職能部門的綜合協調能力有待進一步完善。

轉變公眾認識

隨著我國城鎮化進程不斷加快,城鎮居民人口迅速上升,我國房屋竣工面積也在不斷增長,城鎮居民對物業服務行業及城市管理提出了更高要求。

目前,我國社區建設的新目標是切實解決居民美好生活需求與供給間的差距。社區建設不僅需要提升居民的幸福感、便捷度、安全感,還需要運用輿論及政策引導、道德及法制約束來保障。目前我國物業服務行業市場程度偏低、收益難以覆蓋成本、業主委員會功效不顯著等問題成為限制居民實現美好生活的難題。

2014年年底,國家發展和改革委員會放開非保障性住宅物業服務價格,業主可自主選擇物業服務企業,雙方協商定價,為行業引入了市場機制,但目前市場化程度仍有提升空間。部分物業管理項目沒有遵循招投標制度,部分開發建設單位及業主委員會仍以協議方式聘用物業服務企業,缺乏市場化的選聘行為使得物業服務質量不穩定。類似在商品房未銷售完全前開發商用較低物業費及較高物業服務品質來吸引住戶入住,商品房銷售結束后物業服務質量則顯著下滑的事件時有發生。

通過切實有效的方法激發和維持居民參與熱情,可以引導居民有序參與、依法參與,營造有利于實現居民參與的社區氛圍,化被動為主動,同時隨著業主參與意識逐步提升、物業服務企業依規提供服務、社區治理多方參與體系日益完善,社區內部日漸形成治理合力,這些成效相互作用,使得“物業服務”與“美好生活”能夠有效結合。


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