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“金九銀十”樓市調研:市場整體平穩 區域分化顯現
2019-10-15 13:52:54    作者:王建業

國慶節期間,北京青龍湖區域樓盤項目開始打折優惠,價格有所降低,但“平穩”仍是置業顧問王猛(化名)對今年以來這一區域樓市表現的最直接感受。

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“平穩”一詞同樣適用于全國房地產市場表現。數據顯示,1月至9月,北京、上海等22個熱點城市住宅簽約合計113.1萬套,同比微漲2.8%。

新房市場: “十一”成交情況略好于去年同期

10月2日,距北京青龍湖公園不遠處,約1.5公里長的泉湖西路兩側停滿了私家車。“這些都是看房客戶的車。”王猛解釋道,由于國慶節假期到來,來這里看房的人比往常稍多了一些。作為置業顧問,王猛目前負責青龍湖區域四個項目的接待工作。以他的帶客經驗看,近幾個月這一區域起伏不大,“集中入市項目較多,競爭相對激烈,但整體客流和價格相對平穩。”

在主打園林景觀的某項目營銷大廳內,購房者熙熙攘攘。銷售人員表示,青龍湖區域環境好、價格低,對于資金不太充裕的購房者具有很大吸引力。國慶節期間,各項目紛紛推出優惠活動,看房者數量有所增加。距此不遠處,位于北京天湖會議中心的另一家知名開發商營銷大廳,雖然已接近晚7時,卻依然有看房者陸陸續續從里面走出。該項目銷售人員表示,國慶節期間看房人數比往常多,過去幾個月無論是價格還是成交量都比較穩定。

除了青龍湖區域,類似情況還出現在亦莊、大興等多個區域的售樓處。易居研究院智庫中心研究總監嚴躍進表示,業內所言今年“金九銀十”成色不足并非指市場交易量下跌,而是指“相比之前的高增長,目前增速放緩”。易居研究院數據顯示,10月1日至7日,北京新建商品住宅成交面積21300平方米,相比去年同期19129平方米增長11.35%。

從全國市場看,“十一”黃金周樓市成交情況也略好于去年同期。克而瑞數據顯示,10月1日至7日,30個典型城市新增商品住宅成交面積167萬平方米,較去年同期微增3%。

各線城市成交量皆有回升,一線城市以同比漲幅9%居首。克而瑞數據認為,北京主要得益于限競房集中入市,剛性需求得以穩步釋放;深圳延續了此前的銷售熱度,“十一”黃金周期間,新增商品住宅成交面積同比大增。

二線城市樓市整體平穩,僅武漢、重慶、福州等個別城市新房成交量同比出現下滑,多數城市保持了穩步增長。青島、濟南、杭州表現突出,同比漲幅皆超過100%;蘇州上漲動力略顯不足。三四線城市新房成交量微增3%,各城市市場分化顯著。受基數較低影響,溫州、揚州、萊蕪等成交明顯放量,同比出現“倍增”。珠三角城市群中,佛山、肇慶、江門等成交量同比降幅均超過40%;莆田、茂名、韶關、惠州等新房成交量穩中有升。

業內人士認為,由于各城市土地供應、人口流動、政策調控等情況不同,新房成交量、價格走勢也會有所差異,“成交量和價格有升有降很正常,總體來說我國房地產市場處于平穩發展階段。”

二手房市場:各地表現不一,樓市整體平穩

除了新房,二手房市場近期表現也比較平穩。位于北京豐臺馬家堡的某知名房地產中介機構門店里,置業顧問李然(化名)表示:“二手房成交牽扯因素較多,每個月數量都有波動,但總體比較平穩。”李然以其所在門店為例,7月和8月成交量分別為9套和8套;9月因在外掛出房源較少,成交量有所降低。

“二手房掛牌價下降,但最終成交價相比以往沒有太大變化。比如,掛牌價從500萬元變成490萬元,可成交價并未下調,只是議價空間變窄了。”李然稱,目前市場預期平穩,市場剛性需求購房者增多,掛牌價太高的房源沒有競爭力。

克而瑞數據顯示,9月30日至10月6日,重點監測的19個城市二手房成交面積56.9萬平方米,同比增長8.9%。其中,監測的一線城市二手房成交面積同比出現負增長;二三線城市二手房成交面積同比增長為正。

數據顯示,“十一”黃金周期間,北京二手房網簽量僅41套,同比去年減少3套。諸葛找房數據研究中心分析師國仕英認為,百姓思想觀念正在轉變,國慶節期間更多人選擇外出旅行或回家探親,而不是單純留在北京購置房屋,導致網簽量走低。與此同時,今年房地產市場調控保持高壓態勢,購房者觀望情緒濃厚、入市謹慎,也進一步導致“十一”黃金周北京二手房網簽量回落。

回看9月,各城市二手房價格和成交量亦有漲有跌,但總體趨穩。

貝殼研究院監測的25個城市數據顯示,從成交量看,惠州增長明顯,環比上漲35.92%;廈門、煙臺、合肥、杭州、重慶、北京、成都等成交量出現萎縮,其中,合肥環比下滑30.23%。從成交價格看,13個城市實現環比正增長,其中,惠州二手房成交均價以環比上漲5.43%居首;青島二手房成交均價環比下降5.66%,是環比降幅最大的城市;北京是二手房成交均價最高的城市,達到每平方米59685元,環比下降2.44%。


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未來樓市:“房住不炒”仍是主基調

“每年9月和10月的樓市都會受到行業內外高度關注。從傳統意義上講,這兩個月是銷量黃金期,某種程度代表著當年的市場行情。”業內人士表示,由于近年來調控政策持續,今年“金九銀十”的樓市并未出現火爆情形,反而表現得更加平穩。

中原地產首席分析師張大偉也認為,2009年以來,房地產市場調控對行業周期的影響遠大于購房者的自發行為。此外,10月剛好趕上國慶節長假,人們的理念變化也造成“金九銀十”市場不比以往。

對于今年“金九銀十”的表現,嚴躍進說:“從部分城市看,9月的交易數據環比8月微漲,同比也出現正增長。部分媒體報道稱‘金九銀十成色不足’,或是因為部分城市項目供應量增加后,蓄客與詢價情況不理想所致。”

從今年看,我國房地產市場表現更加穩健。中原地產研究中心統計數據顯示,前9個月,監測的22個熱點城市住宅簽約合計113.1萬套,相比去年同期112萬套微漲2.8%。張大偉表示,今年春節后樓市出現“小陽春”,成交量有所增加,隨后受各地調控政策影響,三季度樓市逐漸回歸理性,市場整體保持平穩運行。對于未來樓市表現,張大偉認為應基于LPR(貸款基礎利率)、供應量以及房企融資變化等因素綜合判斷。

根據中國人民銀行規定,自10月8日起,房貸利率開始從“以基準利率為基礎進行上浮”變為“以LPR為基礎進行加點”。其中,首套房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率;二套房貸款利率不得低于相應期限貸款市場報價利率加60個基點。

張大偉認為,房貸“換錨”后,市場比較關注各地執行情況,10月市場暫保持穩定狀態。諸葛找房副總裁苑承建表示,目前來看,房貸“換錨”導致利率變化不大,實際購房成本即使有增加也非常有限,不會對市場預期產生明顯影響。

克而瑞數據認為,雖然“十一”黃金周樓市數據整體向好,但市場趨穩局面仍未發生根本性改變。從政策層面看,即使部分城市出現松動,但“房住不炒”、“穩房價”、“穩預期”依然是政策主基調,涉房信貸渠道相對緊張,疊加10月落地的房貸利率新機制執行,市場觀望情緒依舊濃厚。此外,近期房企“降價跑量”沖刺業績,在一定程度上推動了市場成交量上升。但是,這種以犧牲利潤為代價的策略不可持續,未來市場趨穩是大概率事件。

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