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第一建聞 | 11月銷售業績出爐 規模房企表現亮眼
2019-12-10 11:03:37    作者:伍遠英

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2019年即將結束。回看這一年,隨著樓市調控不斷深入、融資收緊等政策持續加碼,從各項數據看,今年房企的日子并不好過。盡管如此,通過以價換量等策略加速搶收,從近期公布的業績數據看,不少房企還是完成了年初提出的銷售目標。


銷售業績向好 多家房企提前完成目標


克而瑞報告顯示,2019年11月,TOP100(國內銷售100強,以下類推)房企權益銷售總額較10月有所提升,環比增長10.9%;1~11月累計權益銷售總額同比增長6.5%。報告認為,為沖擊年末業績,房企在年底普遍加大供貨力度,整體業績環比略有上升。


觀點指數報告顯示,2019年1~11月,TOP100房企銷售總額104387億元,同比增長16.45%,增速同比收窄21.05%;銷售總面積77198.2萬平方米,較1~10月環比增長12.8%。


以價換量等策略形成正面推動。據觀點指數統計,11月,TOP100房企銷售總面積8757萬平方米,環比微漲2.5%。前11個月中,TOP100房企11月銷售面積位列第二,僅次于6月。但是,11月銷售均價持續下降至1.28萬元/平方米,為今年最低。


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2019年進入尾聲,各大房企目標完成率頗受關注。據克而瑞報告統計,此前公布銷售目標的房企中,近7成房企目標完成率超過90%。


公開資料顯示,佳兆業、世茂、龍光、景瑞、龍湖、陽光城、金科、中梁、禹洲、寶龍10家房企已提前完成全年目標。


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超3成房企目標完成率不及90%,包括朗詩、泰禾、綠城、藍光、祥生、東原、福田等。其中,泰禾目標完成率不足50%,排名最后。總體看,在政策調控持續、行業增速放緩、整體項目去化率不及預期的背景下,部分房企完成全年業績目標仍有較大壓力。


行業集中度持續提升融創“超車”萬科


銷售額門檻方面,中信建投研報指出,1~11月,龍頭房企競爭激烈度下降,TOP20和TOP50房企競爭激烈度上升。從權益銷售門檻看,TOP10房企門檻提升最多,同比上漲15.1%;TOP50房企次之,升幅為12.8%;TOP3房企有所下降,降幅為-9.0%。


房企集中度也在持續提升。中信建投研報顯示,1~11月,TOP100房企權益銷售額集中度達56%,同比上升1.3%。其中,TOP1~3、TOP4~10和TOP11~20房企集中度分別提升0.9%、0.9%和0.8%。TOP20之后房企銷售集中度持平或下降,頭部效應愈發明顯。


克而瑞報告顯示,11月,規模房企整體業績表現突出。TOP30房企中,20家單月業績環比上升,世茂、陽光城、中南的增幅均超過25%。龍頭房企中,碧桂園單月全口徑銷售額860億元,超過10月850億元的業績;萬科單月合同銷售額545.4億元,環比增長25.7%;融創單月合同銷售額666.5億元。


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與之形成對比的是,11月,恒大合約銷售額370.6億元,環比10月903.0億元減少近六成。但截至當月末,其累計銷售額5805.4億元,目標完成率97%,完成全年6000億元目標幾乎沒有懸念。


另一看點是融創“超車”萬科。克而瑞報告顯示,1~11月,融創操盤額4754.1億元,超過萬科4594.5億元,排名第三。


不少業內人士認為,融創擠進前三與大舉收并購擴張有關。融創中國董事會主席孫宏斌此前透露稱,2017年以438億元收購的萬達城資產,已為融創銷售近1600億元。諸葛找房數據研究中心分析師王小嬙認為,融創銷售額快速上漲與實行全民營銷和以價換量策略相關,成效明顯。


孫宏斌近日就“超車”萬科回應稱:“那是一個意外。其實也不算超過,明年融創將保持四五名的位置。我們的產品好,但如果比數量就顯得沒有檔次了。”他還表示,高周轉是偽命題。短時間開盤但賣不出去也不好,還是先要做好產品。


企業拿地力度不減頭部房企規模優勢顯現


作為房企“糧倉”的土地儲備亦呈分化趨勢。克而瑞報告顯示,2019年1~11月,TOP100房企新增貨值8.4萬億元,環比上漲6%;新增貨值門檻突破150億元。其中,TOP10房企新增貨值占TOP100房企新增貨值的43%,環比上漲2%;TOP50房企占83%。隨著行業洗牌加劇,資源進一步向頭部房企集中,小型房企未來會面臨不小的生存壓力。


截至目前,27家房企進入新增貨值千億元陣營,13家房企新增貨值突破2000億元。得益于收并購,融創與碧桂園、萬科形成第一梯隊,3家房企新增貨值均突破5000億元,規模優勢顯著。


單月拿地額方面,國企、央企表現強勢。萬科、中海、綠地、華潤等名列前茅,拿地額均超過100億元,且拿地銷售比高于0.4,高于行業平均水平,融資優勢使這些企業拿地策略更加靈活。TOP30企業中,金地、中駿等表現積極,單月拿地額超過80億元,未來供貨量相對充足。


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拿地分布方面,TOP100房企11月在一二線城市拿地面積占42%;三四線城市中,長三角區域成交相對活躍。江蘇徐州、浙江嘉興尤其受到開發商青睞,前者受益于高鐵建設和城鎮化進程推動;后者享有上海輻射紅利,土地關注度較高。


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除公開市場拿地外,房企收并購步伐加快,所獲土地儲備數量也隨之增長。克而瑞報告顯示,根據不完全統計,1~11月房企收并購、協議土地出讓量占比12%。融創、綠地、龍湖、世茂等規模房企通過收并購補充優質資產。建業、佳兆業等區域深耕房企憑借地緣優勢繼續補充貨值。此外,嘉福、電建等地方性企業積極通過收并購尋求規模擴張和增長。


作為收并購佼佼者,融創的步伐仍在繼續。繼上月末宣布以152.69億元收購云南城投集團持有的環球世紀和時代環球各51%股權,同時獲得位于成都、武漢、長沙、昆明等城市18個項目、2771.6萬平方米可售產品后,12月3日,融創與廣州資產管理有限公司宣布戰略合作,共同推進不良資產收購、企業并購重組、不良資產經營等業務。


克而瑞報告認為,目前部分城市土地市場處于“預期下行,底線未降”的狀態。公開市場拿地盈利空間小,部分房企轉向通過收并購等方式控制項目收益。在融資政策收緊的大背景下,小型房企生存困境進一步加劇,未來“大魚吃小魚甚至大魚吃大魚”的局面會更加明顯。


市場下行壓力增大轉換思維成關鍵


市場下行壓力增大,穩健型房企銷售壓力相對較小。


禹州地產高管近日透露,截至11月底,公司已經提前完成全年670億元的銷售目標。明年,禹洲地產可售貨值1800億元,完成千億元銷售“沒有難度”。


與房企銷售額向好不同,全國市場期盼年末業績沖刺的翹尾行情并未到來。11月,重點城市成交量同環比分別下跌12%和1%,下行壓力較大。重慶、昆明、杭州等城市堅挺,成交量同環比齊增。長沙、福州等城市持續降溫,成交量環比近乎“腰斬”。


上海高丞投資管理有限公司總裁孫文華認為,當前房企公布的銷售數據多屬于全口徑統計,高銷售額與房企裁員現象并不吻合,不能僅憑一方數據下結論。

克而瑞報告亦指出,盡管11月銷售業績有所上漲,但目前市場整體去化水平仍處低位,真實情況不如數據那般樂觀。市場下行壓力不斷積聚,成交量持續走低。各城市市場行情波動起伏,各區域、各項目不斷分化。在融資環境持續收緊的大背景下,惟有抓銷售、促回款,才能更好地抵御市場下行風險。


多家機構指出,進入四季度,房地產業在“一城一策”調控基調下,部分城市推行鼓勵人才購房等一系列措施,一定程度上帶動了市場回升。國盛證券發布研報稱,預計明年房地產市場增速逐步回落,但韌性很強。


孫文華表示,國家大力推動新型城鎮化發展,很多純地產項目已不受歡迎,需要向產業地產轉型,高周轉思維也要轉向高質量思維。


王小嬙預測,未來市場將走向“量價齊穩”,明年年初成交會有小幅回升,全年成交量與今年持平。在政策調控下,價格處于橫盤狀態,不會出現大幅上漲。長遠看,很多城市出現新房分流二手房需求的現象。隨著國內基建高增速的時代結束,二手房性價比優勢將逐步凸顯。

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